Poradna

Dobrý den,

Ano — 21 % není automaticky správně ve všech těchto případech.

Obecné pravidlo je:

• u služeb platí základní sazba 21 %, pokud zákon nestanoví jinak (§ 47 odst. 4 zákona o DPH),
• 12 % se ale uplatní při stavebních nebo montážních pracích provedených na dokončené stavbě pro bydlení nebo pro sociální bydlení (§ 49 odst. 4 zákona o DPH).

Sníženou sazbu 12 % lze použít, pokud následné plnění má povahu:

• opravy,
• údržby,
• případně jiné práce,

které jsou současně stavebními nebo montážními pracemi na dokončeném rodinném domě, bytovém domě, bytě či obytném prostoru.

To potvrzuje i aktuální informace GFŘ k nemovitým věcem, která vychází z toho, že 12 % dopadá i na práce na technických zařízeních v dokončených stavbách pro bydlení (Informace GFŘ z 14. 1. 2026, část 4.2.2.1).

21 % bych ponechal tam, kde jde jen o běžnou službu, nikoli o stavební nebo montážní práci, např. typicky:

• čistě kontrolní / servisní prohlídka,
• diagnostika,
• revize,
• administrativní servis bez zásahu do zařízení či stavby.

Vaše tři okruhy:

• Opravy klimatizací a tepelných čerpadel
  → mohou být za 12 %, pokud jde o stavební nebo montážní práce na dokončené stavbě pro bydlení.

• Pravidelné roční servisní prohlídky
  → často spíše 21 %, pokud jde jen o kontrolu / revizi / diagnostiku bez montážních či stavebních prací.
  → pokud je součástí skutečná oprava či montážní zásah, je potřeba posoudit konkrétní plnění.

• Údržba zařízení po instalaci
  → může být 12 %, pokud má charakter stavebních nebo montážních prací na dokončené stavbě pro bydlení;
  → jinak 21 %.

Pro sazbu není rozhodující jen to, že odběratelem je fyzická osoba a že jde o rodinný dům nebo byt. Rozhodující je hlavně:

1. zda jde o dokončenou stavbu pro bydlení (§ 48), a
2. zda dodáváte stavební nebo montážní práce, nikoli jen obecnou službu.

S pozdravem